Laut einer renommierten Studie einer Commerzbank-Tochter haben 9 von 10 Millionären
Ihr Vermögen durch die Investition in Immobilien gebildet.
Dies bestätigt ein Zitat des Frankfurter Bankiers Freiherr von Bethmann, der anmerkte:
"Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten."
Das Prinzip ist denkbar einfach: Man erwirbt mit Hilfe von Fremdkapital einen Sachwert
(Immobilie) und führt Zins und Tilgung des Fremdkapitals durch die Einnahme von
Steuervorteilen und Mieteinnahmen zurück.
Nachfolgend haben wir, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, 10 Gründe bzw. Argumente
für den Immobilienkauf aufgezählt:
1. Aus der Vergangenheit lernen
Viele Vermögen nach dem Krieg sind durch Immobilienbesitz entstanden. Wer 1960 in
München ein Haus oder eine Wohnung erworben hat, hat sein Vermögen bis heute
vervielfacht. Immobilienbesitz ist immer eine Möglichkeit, Vermögen günstig zu schaffen
und es ohne Inflationsrisiko zu vermehren. Auch die Entwicklung der Wohnnutzung spricht
für die Immobilien. Die Quadratmeter-Zahl pro Kopf und Wohnung ist kontinuierlich am
Steigen. Auch die Zahl der Single-Haushalte wächst an. Die Nachfrage nach Wohnraum
wird also weiter steigen.
2. Sachwerte schaffen
Der Immobilienbesitz ist in Deutschland eine große Säule der Vermögensanlage. Nach dem
Eigenheim sind vermietete Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage. Sie bieten hohe
Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite und Einkommensquelle im Alter. Sie
sind weniger stark von Konjunkturzyklen abhängig als z. B. eine Aktie. Wenn es heißt:
"Essen und Trinken müssen die Menschen immer" gilt dies noch viel mehr für "das Dach
über dem Kopf".
3. Inflation = Vernichtung von Vermögen
Auch wenn wir in Deutschland vergleichsweise niedrige Inflationsraten vorweisen können,
die schleichende Geldentwertung frisst jedes Jahr etliches Vermögen auf. So manches
Sparbuch oder Sparvertrag verbucht nach Abzug von Steuern und Inflation oft sogar eine
negative Rendite. Besitzer von Immobilien treten dieser Situation entgegen. Die Miete kann
dem Inflationsverlauf angepasst werden. Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert
die Inflation sogar die Rückzahlung der Darlehen.
4. Steuern optimal gestalten
Durch gezielte Steuervergünstigungen versucht der Staat Investitionen in seinem Sinne zu
lenken. Dadurch entstehen für den Anleger - hängig von seiner steuerlichen Situation -
Möglichkeiten, den Staat an seinem Vermögensaufbau zu beteiligen.
5. Im Alter aus Vermögen leben
Das gesetzliche Rentensystem wird im Regelfall nicht ausreichen, um den Lebensstandard
im Alter zu halten. Private Vorsorge tut not. Immobilienbesitz und Mieteinnahmen sichern
das Einkommen über das Berufsleben hinaus. Ist die Immobilienfinanzierung so konzipiert,
dass die Immobilie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei wird, stehen die
gesamten Mieteinnahmen als Einkommensquelle zur Verfügung.
6. Portfolio und Renditen
Zu einer ausgewogenen Vermögensplanung gehören viele Bausteine. Die Immobilie gehört
neben der fondsgebundenen Lebensversicherung und den langfristigen Aktienfondsanlagen
zu den gängigen Instrumenten der Kapitalanlage. Sie bietet Mietrendite, Wertsteigerung,
Inflationsschutz und steuerliche Vorteile. Die Kombination der Immobilien mit einem
Wertpapierdepot senkt das Gesamtrisiko für Marktzyklen und stabilisiert die Rendite.
7. Immobilienkauf mit gesundem Menschenverstand
Die drei wesentlichen Kriterien für den Kauf einer Immobilie sind: Lage, Lage, Lage! Jedem
Käufer ist es einfach möglich, sich ein persönliches Bild von einer Wohnung und dem
näheren Umfeld zu machen. Von eigenen Erfahrungen und Einschätzungen kann bei der
Auswahl so einfach profitiert werden.
8. Langfristig anlegen schafft Wertzuwachs
Untersuchungen zeigen, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer
verminderten Rendite führt. Dies liegt einmal an den Transaktionskosten, zum anderen an
der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein- und Ausstieg in einen Markt zu
treffen. Eine Kapitalanlagenimmobilie sollte immer langfristig betrachtet werden, so dass
solche Probleme nicht auftreten können.
9. Bezahlte Immobilie als Sicherheit zur Darlehensaufnahme
Eine Immobilie als Sicherheit ist bei Banken sehr beliebt. So kann eine bereits bezahlte
Eigentumswohnung als Sicherheit für einen Kredit dienen.
10. Vermögen weitergeben
Für so manchen Anleger ist auch dies ein wichtiger Grund: Immobilienvermögen an die
Kinder weitergeben zu können und so einen Beitrag zur künftigen Vermögenssituation zu
leisten.
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Immobilie zur Kapitalanlage |
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1. Niedrige Finanzbelastung: Aktuell profitieren Immobilienkäufer von sehr guten Rahmenbedingungen. Laut Deutscher Bank muss ein Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für Wohneigentum betreiben als noch im Jahr 2000. Ursache hierfür seien die inzwischen gedrittelten Hypothekenzinsen sowie gestiegene Einkommen. Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind heute für weniger als zwei Prozent Zinsen zu haben. Ein Baudarlehen über 200.000 Euro kostet bei mancher Bank inzwischen weniger als 500 Euro im Monat 2. Gute Mietrendite: Der finanzielle Erfolg einer vermieteten Immobilie hängt vom Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinkünften ab. Objekte in ländlichen Gefilden locken zwar mit günstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteinkünfte. Anders in Großstädten: „Stark nachgefragte Metropol-Regionen ermöglichen gute Mietrenditen“, berichtet Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin bei der Deutschen Bank. Bei Mietimmobilien seien je nach Lage und Stadt drei bis fünf Prozent Rendite drin. Aktuell versprechen auch kleinere Universitätsstädte gute Mietrenditen, denn doppelte Abiturjahrgänge und Wehrreform sorgen für Sonderkonjunktur. Immer aussichtsreicher werden – demografiebedingt – altersgerechte Wohnungen. Ob sich die vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt die Bruttomietrendite. Sie ist leicht zu ermitteln: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten. Ein Objekt für 250.000 Euro mit einer Jahresmiete von 10.500 Euro erwirtschaftet demnach eine Bruttorendite 4,2 Prozent. 3. Steuervorteile: Die Bruttomietrendite sagt allerdings noch nichts über den Nettoertrag aus. Hierfür benötigen Immobilienkäufer die Nettorendite. Ihre Ermittlung ist allerdings knifflig, denn die Kosten für das Baudarlehen, die Instandhaltung und die Verwaltung erhöhen die Rechnung. Im Gegenzug profitieren Eigentümer von Steuervorteilen. Die gesamten Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen der Mietimmobilie als Werbungskosten gelten. Eigentümer könnten diese Kosten von den Mieteinnahmen abziehen. Entsteht unterm Strich ein Verlust, mindert dies die Steuerschuld des Vermieters. Um zu einer aussagekräftigen Rechnung zu kommen, sollte man in jedem Fall die Hilfe eines Steuerberaters nutzen. 4. Mieterhöhung: Im Gegensatz zu sinkenden Sparzinsen können Vermieter die Höhe ihrer Erträge und damit die Rendite ihrer Mietimmobilie selbst beeinflussen. Dies geschieht durch Anpassungen der Miete. Derzeit dürfen Vermieter einmal im Jahr die Miete erhöhen, etwa wegen einer Modernisierung oder der Erhöhung des allgemeinen Mietpreisspiegels. Binnen drei Jahren sind Erhöhungen von bis zu 20 Prozent erlaubt, in einigen Regionen höchstens bis zu 15 Prozent. Nach Einführung der geplanten Mietpreisbremse soll bei Wiedervermietung an einen neuen Mieter eine Obergrenze von zehn Prozent gelten. Allerdings hat die Regierung ein Schlupfloch gelassen: Erstvermietungen sind von der Neuregelung ausgenommen. Dadurch können Kapitalanleger ihre neu erworbene Mietimmobilie weiterhin zu beliebigen Preisen vermieten – theoretisch auch deutlich über dem Mietspiegel. 5. Zusatzrente im Alter: Im Rentenalter schlagen Wohneigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Vermögenswert der Immobilie und profitieren zusätzlich von regelmäßigen Mieteinkünften. Nach Expertenschätzungen verfügen Eigentümer über rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren. Die Mittelbrandenburgische Sparkasse rät Vermietern, ihre Finanzierung so zu planen, dass der Baukredit erst mit Eintritt in den Ruhestand endet. Die dann geringeren Renteneinkünfte senken die Steuerbelastung, entsprechend sinkt auch der Steuersatz für die Mieteinnahmen. Positiv: Diese „Zusatzrente“ braucht nicht separat per Versicherung oder Banksparplan angespart zu werden, sie fällt bei der Tilgung des Hypothekendarlehens quasi als Nebenprodukt ab. 6. Vermögenssicherheit: Mietimmobilien sind ein wichtiger Baustein für die Vermögensbildung und -sicherung. Eigenheime sind wertstabil, denn sie unterliegen nicht den Einflüssen launischer Kapitalmärkte. Zudem bietet das sogenannte Betongold angemessenen Inflationsschutz. Grund: Die Wertentwicklung von Immobilien orientiert sich an der allgemeinen Preisentwicklung. Schnellen die Preise für Waren und Dienstleistungen nach oben, verteuern sich auch Immobilien. Eine ähnliche Korrelation gilt auch für Mieteinkünfte.
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